Pachtovní smlouvou se propachtovatel zavazuje přenechat pachtýři věc k dočasnému užívání a požívání a pachtýř se zavazuje platit za to propachtovateli pachtovné nebo poskytnout poměrnou část výnosu z věci.
Pacht se od nájmu tedy odlišuje tím, že zatímco nájemní smlouva umožňuje nájemci užívat cizí věc, tak smlouva pachtovní opravňuje pachtýře cizí věc užívat a požívat, tzn. brát z ní plody a užitky (u zemědělské půdy právo ji obdělávat a brát užitky z jejího obdělávání).
Propachtovatel je vlastníkem věci, tedy obdobou pronajímatele, a pachtýř je tím, kdo věc užívá a požívá, tedy obdobou nájemce.
Co se stane, když dnes, za platnosti NOZ, uzavřete k zemědělskému pozemku, který chcete obdělávat, smlouvu, kterou označíte jako smlouvu nájemní? Pokud z jejího obsahu, z okolností, za kterých byla smlouva uzavírána, či z účelu, pokud byl vyjeven, plyne, že vůlí stran bylo uzavřít smlouvu pachtovní, pak se smlouva, byť jinak označená, bude posuzovat jako pacht.
Je-li propachtován zemědělský nebo lesní pozemek, je ujednán zemědělský pacht.
Pachtovné se platí ročně pozadu a je splatné k 1. říjnu, neujednají-li si strany něco jiného.
Pachtýř pečuje o propachtovanou věc jako řádný hospodář, tedy je povinen ornou půdu řádně obdělávat.
Propachtovatel je povinen udržovat věc ve stavu, aby mohla sloužit účelu pachtu. Neodstraní-li propachtovatel vadu věci, kterou má povinnost odstranit, bez zbytečného odkladu, a klesne-li z tohoto důvodu výnos z propachtované věci pod polovinu běžného výnosu, má pachtýř právo na slevu z pachtovného; klesne-li výnos na nepatrný, má právo na vypovězení pachtu bez výpovědní doby. Toto ustanovení se může uplatnit např. u zemědělských budov, u pachtu pozemků se zřejmě moc nevyužije.
Je-li propachtovaná věc zapsaná v katastru nemovitostí, zapíše se do katastru nemovitostí i pacht, navrhne-li to vlastník nebo s jeho souhlasem pachtýř. Hlavním smyslem tohoto ustanovení je ochrana pachtýře při převodu vlastnického práva k pozemku vůči novému nabyvateli pozemku.
Se změnou vlastníka věci (pozemku) přechází práva a povinnosti z pachtu na nového vlastníka jako propachtovatele. Neměl-li ovšem nabyvatel rozumný důvod pochybovat, že kupuje věc, která není pronajata, má právo vypovědět pacht do 3 měsíců po té, co se dozvěděl nebo musel dozvědět, že věc je propachtována a kdo je pachtýřem. Výpovědní doba u věci nemovité jsou 3 měsíce.
Při prodeji pozemků kupní smlouva často neobsahuje ustanovení, že pozemek je propachtován (pronajat) nebo dokonce obsahuje ujištění, že na pozemku neváznou žádná práva třetích osob, ač to není pravda. Pak ovšem hrozí, že nový vlastník pacht vypoví.
Proti tomu se pachtýř může účinně bránit zápisem pachtu do katastru nemovitostí. Pokud však propachtovatel nedá k zápisu pachtu souhlas, je otázkou, jak jinak prokázat, že nový nabyvatel pozemku neměl rozumný důvod pochybovat, že kupuje věc, která není pronajata/propachtována.
Je možno odkázat na evidenci užívacích vztahů k půdě podle zákona o zemědělství č. 252/1997 Sb., kterou vede Ministerstvo zemědělství způsobem umožňujícím dálkový přístup, a ve které jsou zveřejněny identifikační údaje o uživatelích pozemků. Ovšem až soudní praxe ukáže, zda tato evidence je dostatečnou ochranou pachtýřů.
Pachtýř je v případě výpovědi z pachtu z důvodu změny vlastníka chráněn povinností nového vlastníka poskytnout pachtýři přiměřené odstupné. Není dotčeno ani jeho právo na náhradu škody vůči původnímu vlastníkovi.
Pacht ujednaný na dobu neurčitou lze vypovědět v dvanáctiměsíční výpovědní době tak, aby pacht skončil ke konci pachtovního roku. Má se za to, že u zemědělského pachtu je pachtovní rok období od 1. října do 30. září následujícího roku. Je-li pacht ujednán na dobu delší než 2 roky a není-li smlouva uzavřena v písemné formě, má se za to, že pacht byl ujednán na dobu neurčitou.
Stane-li se pachtýř ze zdravotních důvodů nezpůsobilý na pozemku hospodařit, má právo vypovědět pacht v tříměsíční výpovědní době, i když byl pacht ujednán na dobu neurčitou. Stejně tak, zemře-li pachtýř, má pastýřův dědic právo vypovědět pacht v tříměsíční výpovědní době, i když byl pacht ujednán na dobu neurčitou.
Je-li pacht ujednán na dobu určitou alespoň 3 let, může strana vyzvat ve lhůtě ne kratší než 6 měsíců před uplynutím ujednané doby druhou stranu, aby jí sdělila, zda hodlá v nájmu pokračovat, s tím, že vysloví-li druhá strana do 3 měsíců od doručení výzvy svůj souhlas, prodlouží se pacht o dobu, na kterou byl původně ujednán; jinak skončí v ujednané době.
Nevrátí-li pachtýř propachtovanou věc při skončení pachtu, náleží propachtovateli pachtovné. Na pacht je aplikovatelné i ustanovení o nájemní smlouvě, které stanoví, že užívá-li nájemce věc i po uplynutí nájemní doby a pronajímatel ho do 1 měsíce nevyzve, aby věc odevzdal, platí, že nájemní (potažmo pachtovní) smlouva byla znovu uzavřena za původních podmínek, nejdéle však na 1 rok.
Propachtovatel má právo vypovědět pacht bez výpovědní doby:
- propachtuje-li pachtýř věc jinému nebo ji jinému přenechá k užívání bez souhlasu propachtovatele (dosud platila právě opačná zásada, tedy možnost nájemce dát věc do podnájmu, nevylučovala-li to smlouva);
- změní-li pachtýř způsob užívání nebo požívání věci bez souhlasu propachtovatele (otázkou je, jak posoudit např. zatravnění pozemku v rámci dotačních programů; do doby, než judikatura soudů dospěje třeba k opačnému závěru, je nutno zatravnění pozemku, popř. vysázení stromů a keřů, považovat za změnu způsobu užívání a požívání pozemku, která vyžaduje souhlas vlastníka);
Z aplikace ustanovení o nájemní smlouvy lze dovodit, že dalšími důvody výpovědi pachtu bez výpovědní doby ze strany pronajímatele jsou:
- užívá-li pachtýř pozemek takovým způsobem, že jej opotřebovává nad míru přiměřenou poměrům nebo porušuje-li závažným způsobem své povinnosti (extrémní případy nevhodného užívání pozemku nebo zemědělského stavení);
- nezaplatí-li pachtýř pachtovné ani do splatnosti dalšího pachtovného.
Propachtuje-li se věc společně s inventářem, zachová pachtýř jednotlivé kusy inventáře. Náležejí-li do inventáře zvířata, obnovuje pachtýř jejich stav s péčí řádného hospodáře.
Pacht závodu – obdoba nájmu podniku dle současného OZ.
Co se stávajícími nájemními smlouvami, které mají povahu pachtovních smluv? Přechodná ustanovení NOZ vychází ze zásady, že právní poměry týkající se práv osobních, rodinných a věcných se řídí ustanoveními NOZ, zatímco jiné právní poměry vzniklé přede dnem nabytí účinnosti NOZ, tj. zejména závazková práva, se řídí dosavadními právními předpisy, tedy zák. č. 40/1964 Sb. Tuto zásadu však NOZ porušuje v případě nájmu, když stanoví, že nájem se řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem. To ovšem neplatí, dodává NOZ, pro nájem movité věci ani pro pacht. Výklad tohoto ustanovení není úplně jednoduchý, neboť zemědělské pozemky jsou pronajaty na základě (často dlouhodobých) nájemních smluv, které jsou podle definice NOZ ze své podstaty smlouvami pachtovními. Vzhledem k tomu, že smlouvy, které by byly nazvané jako pachtovní, nemohly být od roku 1951 do roku 2013 uzavírány, neboť tento institut občanské právo neznalo, musí se zmínka o pachtu v přechodných ustanoveních vykládat tak, že se tím myslí právě nájemní smlouvy, které by byly dnes označeny za smlouvy pachtovní, tudíž tyto smlouvy se řídí dosavadním občanským zákoníkem. Ke stejnému závěru dojdeme také u nájmu podniku, tedy terminologií NOZ pachtu závodu, jehož právní poměry se řídí dosavadními předpisy (obchodním zákoníkem), byl-li nájem podniku uzavřen před 1. 1. 2014.
JUDr. Ing. Miroslav Nosek, advokát
