K 1. 1. 2014 nabude účinnosti nový občanský zákoník publikovaný ve Sbírce zákonů pod č. 89/2012. Tento obsáhlý zákon čítající 3081 paragrafů zasáhne do života každého z nás. V sérii článků se pokusím představit hlavní změny, které přinese. Jako téma prvního příspěvku jsem si vybral změnu v nahlížení na stavbu ve vztahu k pozemku, na kterém se stavba nachází.
V římském právu platila zásada „superficies solo cedit“, tedy „povrch ustupuje pozemku“, která vyjadřovala zásadu, že vše, co je pevně spojeno s pozemkem, je jeho součástí a patří vlastníkovi pozemku. Tato zásada platí ve většině právních řádů a do roku 1950 platila i u nás. Přijetím občanského zákoníku v roce 1950 bylo od této zásady ustoupeno a začalo platit, že pozemek a stavba na něm jsou dvě samostatné věci, které mohou mít různé vlastníky. Přihodí-li se to, je nutno řešit právní vztah mezi nimi (nájemní smlouvou, smlouvou o výpůjčce, smlouvou o věcném břemenu). Tento princip převzal i dnes platný občanský zákoník č. 40/1964 Sb.
Nový občanský zákoník se vrací ke klasické zásadě, když stanoví, že stavby, s výjimkou staveb dočasných, jsou součástí pozemku. Bude možno disponovat (převádět jej, zastavovat apod.) jen s pozemkem, přičemž všechny tyto dispozice se budou týkat i staveb na něm stojících. V přechodných ustanoveních řeší situaci existujících staveb takto:
Pokud stavba i pozemek jsou ve vlastnictví stejného vlastníka, stane se účinností nového občanského zákoníku stavba součástí pozemku.
Pokud stavba a pozemek mají k 1. 1. 2014 rozdílného vlastníka, pak stavba nepřechází do vlastnictví vlastníka pozemku, ale vlastníkovi pozemku se zakládá předkupní právo ke stavbě a vlastníkovi stavby předkupní právo k pozemku, na kterém stavba stojí. Bude-li kterýkoli z těchto vlastníků chtít převést stavbu či pozemek na jiného, bude muset stavbu, resp. pozemek nejprve nabídnout druhému vlastníku ke koupi. Teprve nevyužije-li vlastník, kterému byla koupě nabídnuta, předkupní právo, bude možno věc (stavbu či pozemek) převést na třetí osobu, ale s tím, že předkupní právo k věci zůstane zachováno. Využije-li vlastník, kterému byla koupě nabídnuta, předkupní právo, stane se stavba součástí pozemku.
Postaví-li někdo za účinnosti nového občanského zákoníku stavbu na cizím pozemku, připadne vlastnictví stavby vlastníkovi pozemku. Jestliže stavitel stavby byl v dobré víře, že staví na svém pozemku, uhradí mu vlastník pozemku účelně vynaložené náklady na stavbu. Nebude-li vlastník pozemku tuto stavbu chtít, může navrhnout soudu, aby rozhodl o odstranění stavby na náklady jejího stavitele. Pokud byl vlastník stavby v dobré víře, že staví na svém pozemku, a vlastník pozemku o výstavbě věděl a bez zbytečného odkladu ji nezakázal, může se vlastník stavby domáhat, aby mu vlastník pozemku převedl stavbu za obvyklou cenu. Stejně se postupuje, pokud stavba zřízená na vlastním pozemku zasahuje na cizí pozemek jen malou částí (tzv. přestavek), za podmínky, že stavitel tak učinil v dobré víře, že staví cele na svém pozemku.
JUDr. Ing. Miroslav Nosek, advokát v Soběslavi, působící na Městském úřadě v Soběslavi
