Osoby, jimž náleží vlastnické právo k věci společně, jsou spoluvlastníky. Každý ze spoluvlastníků je úplným vlastníkem svého podílu. Podíl vyjadřuje míru účasti každého spoluvlastníka na vytváření společné vůle a na právech a povinnostech vyplývajících ze spoluvlastnictví věci.
Každý spoluvlastník může se svým podílem nakládat podle své vůle. Zatímco zák. č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ukládal každému spoluvlastníku povinnost nabídnout prodej spoluvlastnického podílu ostatním spoluvlastníkům, chtěl-li jej převést na jinou osobu, nový občanský zákoník konstituuje předkupní právo ostatních spoluvlastníků ke spoluvlastnickému podílu jen na dobu 6 měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví a jen v případě, že spoluvlastnictví bylo založeno pořízením pro případ smrti (typicky závětí) nebo tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit.
Při nakládání se společnou věcí ve smyslu majetkových dispozic vůči 3. osobám platí princip jednomyslnosti všech spoluvlastníků. Prodá-li jeden ze spoluvlastníků, byť je spoluvlastníkem většinovým, společnou věc, je kupní smlouva neplatná, neboť tím zasahuje do práv ostatních spoluvlastníků.
Při správě společné věci, tedy rozhodování o jejím využití, úpravě apod., platí princip majority, přičemž hlasy spoluvlastníků je počítají podle velikosti jejich podílů. O běžné správě rozhodují spoluvlastníci většinou hlasů. K rozhodnutí o významné záležitosti (podstatné zlepšení nebo zhoršení věci, změna jejího účelu, zřízení zástavního práva k zajištění peněžité pohledávky vzniklé při zlepšení nebo obnově společné věci) se vyžaduje 2/3 hlasů spoluvlastníků. K rozhodnutí o jiném zatížení společné věci je nutný souhlas všech spoluvlastníků. Pokud není většiny dosaženo, může se každý ze spoluvlastníků obrátit na soud, aby ve věci rozhodl. Rovněž přehlasovaný spoluvlastník může v 30 denní lhůtě navrhnout, aby o záležitosti rozhodl soud.
Nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvávat. Spoluvlastnictví se zrušuje dohodou všech spoluvlastníků nebo rozhodnutím soudu. Spoluvlastníci se vypořádají rozdělením společné věci, převedením vlastnického práva jednomu nebo více spoluvlastníkům s vyplacením ostatních nebo jejím prodejem z volné ruky nebo ve veřejné dražbě s rozdělením výtěžku. Zemědělský pozemek může být rozdělen jen tak, aby dělením vznikly pozemky, které lze účelně obdělávat a k nimž je zajištěn přístup. Soud může při zrušení spoluvlastnictví rozdělením věci zřídit služebnost nebo jiné věcné právo, vyžaduje-li to řádné užívání nově vzniklé věci. Spoluvlastníci se mohou dohodnout, že nebudou žádat zrušení spoluvlastnictví po určitou dobu, nejdéle po dobu 10 let; týká-li se toto ujednání nemovitostí, musí být odklad zapsán do katastru nemovitostí. Na návrh spoluvlastníka může soud zrušení spoluvlastnictví odložit, má-li tím být zabráněno majetkové ztrátě, nejdéle však o 2 roky.
Zajímavou novinkou je přídatné spoluvlastnictví, ve kterém je věc (přístupová cesta, parkoviště), která náleží společně několika vlastníkům samostatných věcí, které vytvářejí účelový celek (např. zahrádkářská kolonie, chatová osada), přičemž bez společné věci není užívání samostatných věcí dobře možné. Věc v přídatném spoluvlastnictví nesmí být proti vůli některého ze spoluvlastníků odňata svému účelu a žádnému ze spoluvlastníků nesmí být bráněno v jejím využívání. Podíl na věci v přídatném spoluvlastnictví (který je typicky určen poměrem výměry pozemků v samostatném vlastnictví) lze převést jen za současného převodu vlastnického práva k věci, k jejímuž využití společná věc slouží.
JUDr. Ing. Miroslav Nosek, advokát
