Přenechává-li pronajímatel nájemci byt nebo dům k zajištění bytových potřeb nájemce nebo členů jeho domácnosti, použijí se zvláštní ustanovení občanského zákoníku o nájmu bytu a nájmu domu. K případným ujednáním, která zkracují nájemcova práva podle těchto ustanovení, se nepřihlíží. Bytem se rozumí místnost nebo soubor místností, které tvoří obytný prostor užívaný k bydlení. I kdyby správní rozhodnutí takový obytný prostor za byt neoznačovalo, půjde přesto o chráněný nájem bytu. Naopak, je-li zkolaudovaný byt pronajat k jinému účelu než k bydlení, zvláštní ustanovení o nájmu bytu se nepoužijí. Tato ustanovení se nepoužijí ani tehdy, je-li byt nebo dům pronajat k rekreaci nebo jinému krátkodobému účelu.
Nájemní smlouva vyžaduje písemnou formu, pronajímatel však nemá právo namítnout vůči nájemci neplatnost smlouvy pro nedostatek formy. Užívá-li nájemce byt po dobu 3 let v dobré víře, že nájem je po právu, považuje se nájemní smlouva za řádně uzavřenou. Je-li se smlouvě ujednáno, že pronajímatel je oprávněn ukládat nájemci smluvní pokuty, nepřihlíží se k tomu.
Nájemné se sjednává pevnou částkou. Nájemné se platí měsíčně předem, nejpozději do 5. dne příslušného měsíce. Neujednají-li si strany zvyšování nájemného, může pronajímatel navrhnout nájemci jeho zvýšení až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž došlo v posledních 3 letech, nebude vyšší než 20%. Nesdělí-li nájemce písemně do 2 měsíců od dojití návrhu pronajímateli, že s návrhem souhlasí, má pronajímatel právo se ve lhůtě dalších 3 měsíců obrátit na soud s návrhem, aby výši nájemného určil soud. Kauci k zajištění placení nájemného a plnění dalších povinností nájemce si smluvní strany mohou dohodnout v maximální výši šestinásobku měsíčního nájemného.
Nájemce je oprávněn mj.:
– v bytě pracovat nebo podnikat, nezpůsobí-li to zvýšené zatížení pro byt nebo dům
– chovat v bytě zvíře, nepůsobí-li chov obyvatelům domu nepřiměřené obtíže
– přijímat kohokoli do své domácnosti, je však povinen oznámit zvýšení počtu osob v bytě bez odkladu pronajímateli, přičemž pronajímatel má právo vyhradit si ve smlouvě souhlas s přijetím nového člena do nájemcovy domácnosti, nejedná-li se o osobu blízkou
– může dát 3. osobě do podnájmu část bytu, a to i bez souhlasu pronajímatele, pokud nájemce v bytě sám trvale bydlí
Nájemce je povinen:
– dodržovat pravidla obvyklá pro chování v domě
– provádět a hradit běžnou údržbu a drobné opravy související s užívání bytu
– oznamovat pronajímateli poškození nebo vady bytu, které je třeba bez prodlení odstranit
– oznámit pronajímateli svoji nepřítomnost v bytě, pokud o ní nájemce předem ví a která má být delší než 2 měsíce
Znovu se zavádí institut obnovy nájmu bytu tak, že pokračuje-li nájemce v užívání bytu po dobu alespoň 3 měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit, a pronajímatel nevyzve v této době nájemce, aby byt opustil, platí, že je nájem znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve, nejvýše ale na dobu 2 let.
Zemře-li nájemce a nejde-li o společný nájem bytu, přejde nájem na člena nájemcovi domácnosti, který v bytě žil ke dni smrti nájemce a nemá vlastní byt, a to bez souhlasu pronajímatele, jedná-li se o nájemcova manžela, partnera, rodiče, sourozence, zetě, snachu, dítě nebo vnuka. Nájem bytu skončí nejpozději uplynutím 2 let ode dne, kdy nájem přešel, to neplatí, dosáhl-li nový nájemce věku 70 let nebo nedosáhl-li 18 let věku. Nepřejde-li nájem na členy nájemcovy domácnosti, přejde na nájemcova dědice. V tomto případě pronajímatel i nájemcův dědic mohou nájem vypovědět s dvouměsíční lhůtou do 3 měsíců poté, co se dozvěděli o přechodu nájmu na dědice.
Pronajímatel může nájem vypovědět v tříměsíční výpovědní době:
– poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu
– je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli, členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě
– má-li být byt vyklizen z důvodu veřejného zájmu
– je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu
– potřebuje-li pronajímatel byt pro sebe, svého manžela, který hodlá opustit rodinnou domácnost nebo pro svého příbuzného s tím, že tento výpovědní důvod je možno využít jen u nájmů na dobu neurčitou
Pronajímatel je oprávněn vypovědět nájem bez výpovědní doby (nájemce je povinen odevzdat byt do 1 měsíce od skončení nájmu), poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem, zejm.:
– nezaplatil-li nájemné a náklady za služby za dobu alespoň 3 měsíců
– poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem
– způsobuje-li jinak závažné škody pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí
– užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno
Pronajímatel je povinen před doručením výpovědi bez výpovědní doby vyzvat nájemce, aby v přiměřené době odstranil své závadné chování a ve výpovědi uvést, v čem spatřuje zvlášť závadné porušení nájemcovy povinnosti.
Výpověď pronajímatele je neplatná, pokud pronajímatel nájemce nepoučí o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání výpovědi soudem. Takový návrh má nájemce právo podat soudu do dvou měsíců od doručení výpovědi.
Nájem služebního bytu skončí posledním dnem kalendářního měsíce následujícího po měsíci, ve kterém nájemce přestal vykonávat práci, aniž měl k tomu závažný důvod. Přestane-li však nájemce vykonávat práci z vážného důvodu (např. spočívajícím v jeho věku, zdravotním stavu nebo z důvodu na straně pronajímatele), skončí nájemci nájem služebního bytu uplynutím 2 let ode dne, kdy přestal vykonávat práci.
Nájemce je povinen odevzdat pronajímateli byt ve stavu, v jakém jej převzal, nehledě na běžné opotřebení. Provedl-li nájemce změny v bytě bez souhlasu pronajímatele, je povinen uvést byt do původního stavu, ledaže mu pronajímatel sdělí, že odstranění změn nežádá; nájemce přesto nemůže v tomto případě žádat vyrovnání, i kdyby se hodnota bytu změnami zvýšila.
Nájem se řídí NOZ ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti NOZ se však posuzují podle dosavadních právních předpisů.
JUDr. Ing. Miroslav Nosek, advokát
