Účelem zástavního práva je zajištění dluhu. Poskytnutím zástavy dává zástavce věřiteli záruku za splnění povinnosti dlužníka. Pokud dlužník svůj dluh řádně a včas nesplní, může se věřitel uspokojit z výtěžku prodeje zástavy. Zástavou může být každá věc, s níž lze obchodovat. Vlastník zástavy se označuje jako zástavní dlužník.
Nový obč. zákoník umožňuje, aby zástavní právo bylo zřízeno i k věci, která dosud není majetkem zástavního dlužníka (je majetkem jiné osoby nebo má být teprve vytvořena). Zástavní právo v takovém případě vznikne až tehdy, kdy se zástavní dlužník stane vlastníkem zastavované věci. To však nebrání tomu, aby bylo budoucí zástavní právo zapsáno již předem do katastru nemovitostí či rejstříku zástav, pokud s tím vlastník věci souhlasí. Tato úprava usnadní koupi zejm. nemovitostí na hypotéku. V současné době banka, která poskytuje hypotéční úvěr, vyžaduje, aby prodávající – stávající vlastník nemovitosti – zatížil svoji nemovitost zástavním právem ve prospěch banky a toto zástavní právo vložil do katastru nemovitostí před tím, než banka uvolní kupujícímu peníze na koupi nemovitosti a než se vkládá do katastru nemovitostí samotná kupní smlouva. V době od vkladu zástavního práva do převodu vlastnického práva k nemovitosti je nemovitost prodávajícího zatížena zástavním právem, které zajišťuje splacení úvěru kupujícího, tedy ve vztahu k prodávajícímu cizí osoby. Novou úpravou je prodávající chráněn, neboť zástavní právo k prodávané nemovitosti ve prospěch banky vznikne až tehdy, co se kupující stane jejím vlastníkem.
Zástavním právem lze zajistit dluh o určité výši nebo dluh, jehož výši lze určit kdykoli během trvání zástavního práva. Zástavním právem lze zajistit dluh peněžitý i nepeněžitý, podmíněný nebo který má vzniknout teprve v budoucnu.
Zástavní právo vzniká:
– účinností smlouvy (pohledávky)
– smlouvou a odevzdáním věci zástavnímu věřiteli nebo 3. osobě (movité věci)
– písemnou smlouvou a označením věci znamením (movité věci)
– smlouvou formou notářského zápisu a zápisem do rejstříku zástav, který provede notář (nemovitosti nezapisované do KN, závod, hromadné věci a movité věci, o nichž to stanoví zástavní smlouva)
– smlouvou a zápisem do veřejného seznamu nebo rejstříku (nemovité věci zapisované do KN, podíl korporaci, zaknihovaná cenné papíry)
Zástavní právo se vztahuje na zástavu, její přírůstek a příslušenství, z plodů a užitků jen ty, které ještě nejsou odděleny. Přemění-li se zástava v novou věc, zatíží zástavní právo i věc novou. Spojí-li se zástava s jinou věcí, má zástavní věřitel právo na obnovení předešlého stavu na náklady zástavního dlužníka, jinak zástavní právo postihne celou věc. Při rozdělení zástavy zatíží zástavní právo všechny věci vzniklé rozdělením.
Zástavní věřitel je povinen zdržet se všeho, čím se zástava zhoršuje na úkor zástavního věřitele. Je-li zástava pojištěna a nastane-li pojistná událost, plní pojišťovna přímo zástavnímu věřiteli (automatická vinkulace). Ten má právo zadržet pojistné plnění a uspokojit se z něho, nebude-li jeho pohledávka řádně a včas splněna.
Nový občanský zákoník rozšiřuje možnosti, jak se věřitel domůže splacení své pohledávky realizací zástavního práva, pokud dlužník svůj dluh nesplní. Věřitel je oprávněn zástavu zpeněžit ve veřejné dražbě, prodat ji dle zvláštního zákona nebo ji zpeněžit způsobem, který si smluvní strany písemně ujednají. Po splatnosti pohledávky se strany mohou dohodnout, že zástavní věřitel je oprávněn zástavu zpeněžit libovolným způsobem nebo si ji může za libovolnou nebo předem určenou cenu ponechat. Takové ujednání však není možné, je-li zástavním dlužníkem spotřebitel nebo malý nebo střední podnikatel. Ujedná-li se, že zástavní věřitel je oprávněn zástavu zpeněžit jinak, než ve veřejné dražbě, je povinen při tom postupovat tak, aby zástavu prodal za cenu, za kterou lze srovnatelnou věc obvykle prodat v daném místě a čase. Z výtěžku zpeněžení zástavy se hradí pohledávka vč. příslušenství. Vázne-li na zástavě více zástavních práv, uspokojí se v pořadí jejich vzniku s tím, že právo věřitele zapsaného v rejstříku zástav nebo ve veřejném seznamu se uspokojí přednostně před právem vzniklým jiným způsobem.
Novinkou je zavedení institutu uvolněné zástavy, tedy možnosti, kdy při zániku zástavního práva zapsaného v katastru nemovitostí (typicky splacením zajištěné pohledávky), může být namísto zaniklého zástavního práva zapsáno zástavní právo pro nový dluh, aniž by docházelo k výmazu a novému zápisu zástavního práva, pouze se změní údaje o zajištěném dluhu. Je-li ve veřejném seznamu zapsáno, že zástavní právo je uvolněné, může vlastník zástavy zajistit uvolněným zástavním právem jiný dluh do 10 let od zápisu uvolnění zástavního práva. Výhodou tohoto postupu je, že nově zapsaný zástavní věřitel vstupuje do pořadí předchozího zástavního věřitele.
Ten samý princip se uplatní u tzv. výhrady pořadí. Banky totiž chtějí, aby jejich úvěr byl zajištěn zástavním právem zapsaným jako první. To je podstatné při rozvrhu výtěžku zpeněžení zástavy, neboť z částky získané prodejem zástavy je jako první uspokojen zástavní věřitel, jehož zástavní právo je zapsáno jako první, po něm další zástavní věřitel atd. s tím, že se na zástavní věřitele zapsané v dalším pořadí nemusí z výtěžku zástavy nic dostat. Vlastník věci si však může, zřizuje-li věcné právo k vlastní věci, vyhradit a do veřejného seznamu zapsat přednostní pořadí pro zástavní právo, které vznikne teprve v budoucnu, např. až si bude brát od banky hypotéční úvěr, čímž si vlastník věci zajistí, že se banka nebude zdráhat s poskytnutím úvěru, neboť bude mít jistotu, že v případě zpeněžení zástavy bude její pohledávka uspokojena jako první.
Dalším institutem zřízeným pro potřeby úvěrových obchodů je tzv. záměna zástavního práva. Bude-li zástavní právo zapsáno do veřejného seznamu, může vlastník věci žádat, aby v pořadí zástavního práva váznoucího na věci a k zajištění dluhu, který nepřevyšuje původní dluh, bylo zapsáno zástavní právo pod podmínkou, že do roka po zápisu nového zástavního práva bude staré zástavní právo vymazáno.
JUDr. Ing. Miroslav Nosek, advokát
