Jste-li vlastníkem nemovitosti, k níž nevede cesta, je Vám takové vlastnictví málo platné, když nemovitost nemůže užívat.
Platný občanský zákoník řeší jen přístup ke stavbě, když umožňuje soudu, aby na návrh vlastníka stavby zřídil v jeho prospěch věcné břemeno práva cesty přes přilehlý pozemek, není-li vlastník stavby současně vlastníkem přilehlého pozemku a přístup vlastníka ke stavbě nelze zajistit jinak. Tato druhá podmínka není splněna, jestliže má vlastník stavby možnost využít ke zřízení přístupu jiné pozemky ve svém vlastnictví nebo pozemky veřejné, nebo jestliže vlastník přilehlého pozemku nabízí vlastníkovi stavby, že mu část pozemku prodá, pronajme anebo smluvně zřídí věcné břemeno, to vše za tržní cenu v místě obvyklou. Právo nezbytné cesty soud nezřídí, pokud by požadovaný přístup byl jen pohodlnější, výhodnější nebo méně nákladný.
Nový občanský zákoník přináší komplexní řešení, když umožňuje vlastníku nemovité věci (samotného pozemku, pozemku se stavbou atd.), na níž nelze řádně hospodařit či jinak ji řádně užívat proto, že není dostatečně spojena s veřejnou stavbou, žádat, aby mu soused za náhradu povolil nezbytnou cestu přes svůj pozemek. Nezbytnou cestu soud povolí v rozsahu, který odpovídá potřebě vlastníka nepřístupné nemovitosti a požadavku, aby vlastník sousedního pozemku byl zřízením a užíváním nezbytné cesty co nejméně obtěžován. Soud nezbytnou cestu nepovolí, převýšila-li by škoda na sousedově nemovitosti výhodu nezbytné cesty, způsobil-li nedostatek přístupu z hrubé nedbalosti ten, kdo o cestu žádá nebo žádá-li se o nezbytnou cestu jen za účelem pohodlnějšího spojení. Nezbytná cesta bude převážně zřizována jako služebnost. Za zřízení nezbytné cesty náleží úplata.
Právo přístupu k nemovitosti ve formě vlastnického práva k pozemku nebo práva odpovídajícího věcnému břemeni, lze podle současného občanského zákoníku i vydržet, pokud ten, kdo toto právo vykonává – např. chodí přes cizí pozemek, je se zřetelem ke všem okolnostem v dobré víře, že mu toto právo patří, tedy že je oprávněn přes cizí pozemek chodit nebo že se jedná o jeho pozemek, a činí tak (on nebo jeho právní předchůdce) po dobu deseti let. Skutečnost, že někdo dlouhodobě přechází přes cizí pozemek, ještě neznamená, že je držitelem věcného práva. Přesvědčení této osoby o tom, že jí právo vlastnické nebo odpovídající věcnému břemeni náleží, musí být podloženo konkrétním důvodem opravňujícím k takovému přesvědčení (např. kupní smlouva, o které nabyvatel nemovitosti ani při zachování obvyklé opatrnosti neví, že je neplatná). Kdo užívá cizí pozemek v domnění, že jde o veřejnou cestu, není v oprávněné držbě práva odpovídajícího věcnému břemeni.
Nový občanský zákoník upravuje vydržení práva cesty v zásadě obdobně (požaduje, aby ten, kdo právo vykonává, měl za to, že mu právo náleží, aby se tohoto práva nechopil lstivě nebo svémocně a aby se držba zakládala na právním důvodu, který by postačil ke vzniku práva, kdyby náleželo převodci) s tím, že navíc upravuje tzv. mimořádné vydržení, když vlastníkem cesty nebo oprávněným ze služebnosti cesty se stane ten, kdo toto právo 20 let vykonává, i když neprokáže právní důvod, na kterém se jeho držba zakládá. Tím nový obč. zákoník umožní, aby se faktickému stavu věci, který trvá po takto dlouhou dobu, dostalo i právního základu.
JUDr. Ing. Miroslav Nosek, 2. 9. 2013
